​פרצלציה הוא למעשה "איחוד וחלוקה מחדש" של הקרקע, הליך שבמסגרתו נעשה סדר בשטח מסוים, בקרקע מסוימת או במגרש מסוים והוא נועד לחלק את הקרקע בין בעליה כך שניתן יהיה לרשום אותה ברשם המקרקעין, הידוע יותר בשם טאבו. בדרך זו, הקרקע תוסדר בצורה חוקית והגיונית.

פרצלציה מבצעים כאשר מתברר שחלוקת הקרקעות נעשתה מבלי לרשום זאת כראוי בטאבו, כאשר נדרשת התאמה של החלוקה הקיימת לתוכנית חדשה, כאשר מתברר שהחלוקה הקיימת אינה נכונה או שאינה מדויקת וכאשר יודעים שהסדרת הקרקע – אם אינה מוסדרת כראוי – יכולה להעלות את שווי הקרקע או הנכסים שעליה, עבור בעלי הקרקע.

​בד"כ קיים אינטרס גדול לביצוע פרצלציה מצד בעלי הקרקע. מאחר ובמידה והקרקע או הנכסים שעליה לא רשומים אצל רשם המקרקעין, הפרצלציה תאפשר זאת, בזכות אותו סדר רישומי וחוקי שהיא יוצרת. כל עוד הפרצלציה לא תתבצע, הנכס לא יהיה רשום, דבר שיגרום להפחתת הערך שלו, יקשה על קבלת משכנתה עבורו ואף יקשה על מכירתו, ויביא לבעיות רבות אחרות מבחינת הבעלים.

תהליך נוסף הוא רה פרצלציה – תהליך הפוך שבו מאחדים לחלקה אחת כמה חלקות קיימות ובעצם ליצור מגרש גדול אחד שלו כמה בעלים, ובכך לאפשר להם לפתח את הקרקע בצורה קלה יותר ומהירה יותר. מדובר בהליך שמתבצע בעיקר כאשר ישנו במגרש אחד בעלים רבים, חלקות רבות ובעיקר אי-סדר רב, שיסודר ויאורגן בעזרת רה פרצלציה. לאחר מכן ניתן יהיה להשביח את הקרקע ביתר קלות.

הליך פרצלציה רצונית ופרצלציה לא רצונית

תהליך פרצלציה יכול להתבצע על ידי בעלי הקרקע עצמה (ואז זו פרצלציה רצונית) או על ידי הרשות המקומית (ואז זו תהיה פרצלציה לא רצונית). כך או כך, היא תתבצע תמיד על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית של אותה רשות, בשיתוף המרכז למיפוי ישראל. זאת כדי להבטיח שהרישום של החלוקה החדשה בקרקע יהיה מדויק ומעודכן בכל הספרים הנדרשים.

המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע פרצלציה 

• נסח טאבו עדכני.
• עותק של "התוכנית לצרכי רישום" (תצ"ר)
• הודעת רישום ממפ"י (המרכז למיפוי ישראל) וכן עותק שלה
• בקשה לרישום החוכרים, אם ישנם, בקרקע
• בקשה לרישום, שתיחתם על ידי רשות מקרקעי ישראל
• שטרי רישום (אם יש צורך בהם)
• אישורים לייחוד הערות ושעבודים, בהתאם להוראות נסח הטאבו

הסכם שיתוף או פרצלציה?

כשם שהפרצלציה משמשת לסידור המצב, על ידי חלוקה של הקרקע לתתי-קרקעות, ניתן לבצע הסכם שיתוף – הסכם בין כל בעלי הקרקעות באותו שטח, אשר מסדיר את החלק היחסי של כל אחד מהם בו. זוהי בעצם עוד דרך להשיג ארגון והסכמות.

ההבדל בין הוא במהות: בעוד הפרצלציה מפרידה בין בעלי הקרקעות ומספקת לכל אחד מהם קרקע ששייכת לו בלבד, הסכם השיתוף – כפי שאפשר להבין משמו – הופך אותם לשותפים בקרקע אחת. אומנם הסכם שיתוף מפורט מספיק יכול לשרת את כל הנוגעים לדבר, אך רבים רואים בו 'מתכון לצרות', שכן שיתוף בקרקע – בטח ובטח כאשר מדובר בריבוי בעלים – עשוי לגרום למחלוקות וליצור סכסוכים

לכן ברוב המקרים ימליצו אנשי המקצוע על פרצלציה כאמצעי ליצירת סדר בקרקע, אם כי חשוב לציין שלעיתים אין ברירה: כאשר לא ניתן לבצע חלוקה לתתי-חלקות, למשל, הסכם השיתוף הוא האפשרות הטובה ביותר. 

עלות פרצלציה

התהליך דורש עבודה תכנונית ועבודת שטח רבה, ואינה עניין של מה בכך תוך שימוש במספר בעלי מקצוע שונים.

העלויות נקבעות בהתאם לגורמים רבים, שכן כל קרקע היא בעלת מאפיינים אחרים בעלת בעלים שונים, מאופיינת בתוואי שטח שונה, נמצאת באזור שונה וכדו'.. ולכן אי אפשר לקבוע מראש כמה תהיה העלות של התהליך כולו. עם זאת, ישנם כמה עקרונות לקביעת התשלום על ההליך

ראשית, יש לשלם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל, בגובה 29.25% משווי המגרש בזמן ביצוע הפרצלציה; שנית, יש לשלם היטל השבחה במידה וחל לוועדה המקומית לתכנון ובנייה; שלישית, יתכן ויש לשלם  מס רכישה בשיעור מסוים, בייחוד אם הרשויות רואות בפרצלציה כחלק מעסקת נדל"ן (שכן היא כוללת במקרים רבים גם שינוי בזכויות בקרקע). לאור האמור רק לאחר בדיקת עורך דין אפשר להבין מה סדר הגודל מבחינת עלויות.

כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה

 הליך רישום הפרצלציה נעשה באופן טורי, כך שראשית מתכננים ומאשרים תכניות ברשויות התכנון, לרוב ללא עדות רישומית המאפשרת שיווק ורישום התכנית עם אישורה,. לאחר מכן מכינים תצ”ר, המועבר לאישור רשות מקרקעי ישראל, וועדות התכנון ומפ”י, כאשר בשלב הסופי מסמכי הרישום מועברים לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). התהליך כולו אורך בממוצע 30 חודשים מיום אישור התכניות.