יוון 

השקעות נדל"ן ביוון

יוון שוכנת לאורך הים התיכון בדרום מזרח אירופה. היא גובלת בצפון בולגריה, הרפובליקה של צפון מקדוניה ואלבניה מצפון, הים היוני ממערב, הים התיכון מדרום, הים האגאי וטורקיה ממזרח. בירת יוון היא אתונה, השפה הרשמית היא יוונית והמטבע הוא היורו (EUR).

יוון מורכבת מ -13 פריפריות המחולקות לסך כולל של 332 עיריות.  יוון הצטרפה לארגון האמנה הצפון-אטלנטית (נאט"ו) בשנת 1952. בשנת 1981 הצטרפה יוון לקהילה האירופית (EC) (כיום האיחוד האירופי או האיחוד האירופי) והפכה לחברה ה -12 באיחוד הכלכלי והמטבע האירופי בשנת 2001

המצב הכלכלי 

עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי ומשבר החוב האירופי בשנת 2008, נכנס האיחוד האירופי למיתון כלכלי מתמשך, שבעקבותיו המדינות בדגש על קפריסין יוון, איטליה, ספרד, פורטוגל, ואירלנד, נזקקו לסיוע כלכלי. בשנת 2010 פקד את יוון משבר כלכלי. שיעור האבטלה הגיע ליותר מ-25% , הבנקים הפסיקו לתת משכנתאות לרוכשים, ושוק הדיור היווני הגיע לנקודת עצירה דבר שהשפיע קשות על תחום הנדל"ן והתבטא בירידות מחירים גבוהות ובמקומות מסוימים אף נחתכו המחירים ביותר ממחצית שווי הנכס. בעקבות המשבר נאלצה יוון לבקש סיוע ממדינות האיחוד האירופי ומקרן המטבע הבינלאומית ולהסכים לתנאים של מספר תכניות חילוץ. במסגרת תכניות החילוץ, יוון קיבלה סיוע בסכום קרוב ל-300 מיליארד אירו ונאלצה להנהיג רפורמות ותכניות צנע, שכללו קיצוצים חדים בתקציבי הרווחה, בתנאי הפנסיה ובהעסקה במגזר הציבורי. בזכות תכנית השיקום של הממשלה וממיליארדי הדולרים שגרמניה העניקה לה, יוון יוצאת לאיטה מהמשבר

השקעות נדל"ן ביוון

בשנים שלאחר מכן ולאחר שלוש תכניות חילוץ של האיחוד האירופי, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ומציגה שיעורי צמיחה חיוביים. החל משנת 2019 ישנה מגמה מעורבת של עליית מחירים בשוק הנדל"ן. האפשרות להניב תשואות בנדל"ן תמיד מוגבלת בזמן ולכן משקיעים שזיהו את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה יכלו לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות נדל"ן ביוון ולמצות את העליות הצפויות בשוק. רפורמות המס של הממשלה היוונית והפחתת המס בתחום הנדל"ן במטרה למשוך משקיעים הזרים, סכום ההון העצמי הנמוך הדרוש לרכישת נכסים והקרבה הגאוגרפית, הובילו במיוחד את המשקיעים הישראליים להתעניין בהשקעות נדל"ן ביוון מפאת העובדה שבהתאם לאמנת מס גם מס רווח הון וגם מס על הכנסות משכירות ממוסים רק ביוון ללא השלמת יתרת מס בישראל.

צעדים להקלות במס – שינויים בשנת המס 2020

אחד השווקים עליהם משפיעה הפריחה המחודשת הוא שוק הנדל"ן במדינה, המהווה בשנתיים האחרונות יעד למשקיעים, בין היתר בזכות ראש ממשלת יוון שנקט בשורת צעדים של הקלות במסים, כמפורט להלן, וזאת במטרה לעורר את שוק הנדל"ן ביוון ולהפוך אותה ליעד השקעה אטרקטיבי בתחום הנדל"ן במיוחד למשקעים זרים

הפחתה בשיעור מס החברות מ- 28% ל- 24% החל משנת המס 2020 (למעט חברות אשראי). יוון נמנית עם המדינות שהפחיתו באופן ניכר את שיעור מס החברות. תאגידים המוגדרים "תושבי יוון לצורכי מס" ממוסים על הכנסותיהם ברחבי העולם. לעומת זאת תאגידים "תושבי חוץ" ממוסים ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון

הפחתה בשיעור ניכוי המס במקור בעת חלוקת דיבידנד לתושב זר (שכבר הופחתה בשנת 2019 מ- 15% ל- 10%) כך שיעמוד על שיעור של 5% החל משנת 2020

הפחתת מס החברות בשילוב עם הפחתת המס על דיבידנד הן משמעותיות במיוחד כשמדובר בחברה ישראלית המחזיקה בחברה יוונית. המסקנה היא ששיעור המס האפקטיבי על הכנסות חברה הישראלית שמקורן בחברה היוונית צפוי לרדת מ- 38.8% (28%+10.8%) לכדי 27.8% ( 24%+3.8%) בלבד.

השהייה של פטור מס רווח הון (פטור זמני) בעת מכירת מקרקעין המוחזקים כנכסים פרטיים (ולא עסקיים). זו דחייה רביעית של תחולת המיסוי על רווח הון ממכירת נדל"ן. הפטור נכון לשנת 2020, ממס רווחי הון חל על שתי דירות בלבד, מכירת שלוש דירות ומעלה על פני תקופה קצרה מסתמנת כפעילות מסחרית במקרקעין ועלולה לשלול את הפטור ממס רווחי הון. אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור ואין וודאות שגם בשנת 2021 הוא יתאפשר. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן

הפחתת מס הכנסה ליחידים עבור הכנסת עבודה כאשר שיעור המס השולי על הכנסה עד 10,000 אירו יעמוד על 9% בלבד החל משנת 2020 (מדרגת מס עליונה מעל 40,000 אירו יעמוד על שיעור מס 44%). בנוסף, צמצום דמי הביטוח הלאומי החל מה- 1 ביולי 2020

מס חברות על הכנסות מנדל"ן 

בצורה כללית, רווחי הון נכללים ברווחים החייבים במס חברות יווניות.  חברות המוגדרות "תושבות יוון לצורכי מס" ממוסות על הכנסותיהן ברחבי העולם, לעומת זאת חברות "תושבות חוץ" ממוסות ביוון רק על הכנסה ממקור יווני שהן מפיקות בגבולות יוון. הכנסה מנדל"ן ביוון במסגרת פעילות חברה תמוסה בשיעור מס החברות של 24%. במידה ובעל מניות תושב ישראל מעוניין למשוך רווחים "עד הבית" כדיבידנד, יחולו הוראות האמנה, שקובעות ניכוי מס במקור על הכנסות מדיבידנד בשיעור  5%. כתושב ישראל יידרש להשלים בישראל את המס שחל על הכנסות מדיבידנד בשיעור 30%

מס יחידים ביוון על הכנסות מנדל"ן 

 בכפוף להוראות אמנת המס , מס הכנסה ביוון חל  על כל יחיד שמפיק הכנסה ביוון, ללא קשר לאזרחותו או מקום מגוריו הקבוע. תושבים קבועים יחויבו במס על הכנסתם העולמית ביוון. שיעורי המס  החלים על הכנסות שמקורן בנדל"ן הם: עד  הכנסה של 12,000 אירו יחול שיעור מס 15%, מעל הכנסה של 12,000 אירו ועד 35,000 אירו – יחול שיעור מס 35% וכל הכנסה מעבר ל-35,000 אירו ימוסה בשיעור 45%.  בנוסף יחול "מס סולידריות" בשיעור שנע בין 0% (עד הכנסה שנתית של 12,000 אירו) לבין 10%. "מס הסולידריות" בוטל בשנת 2020 ולא ברור היקף תחולתו בשנת 2021. אותו הדבר גם לגבי פטור ממס רווח הון – המושהה זמנית. נכון לשנת 2020 הפטור ממס רווחי הון חל על שתי דירות בלבד, מכירת שלוש דירות ומעלה על פני תקופה קצרה מסתמנת כפעילות מסחרית במקרקעין ועלולה לשלול את הפטור ממס רווחי הון. אין וודאות לגבי משך זמן השהיית הפטור ואין וודאות שגם בשנת 2021 הוא יתאפשר. אבל עבור מי שמנסה לעשות עסקאות מידיות, זה בהחלט זמן טוב לבצע אותן

אמנת המס עם יוון – יתרון מס משמעותי למשקיע ישראלי בהשקעות נדל"ן ביוון

נוסח אמנות המס של ישראל עם מדינות שונות מעניק בד"כ זכות מיסוי ראשונה במדינת המקור (המדינה בה מצוי המקרקעין מניב ההכנסה) וזכות מיסוי שיורית למדינת המושב של המשקיע. כלומר, בישראל יש חובה לשלם את המס על פי הוראות הפקודה וזאת בהתחשב בזיכוי מס הזר ששולם. ישנן אמנות שבהקשר זה כוללות הוראות חריגות. כך למשל, הוראות אמנה המס עם מדינת יוון, קובעות שהכנסות ממקרקעין שמפיק תושב מדינה אחת במדינה האחרת,  ימוסו במדינה האחרת בלבד, כלומר, זכות מיסוי בלעדית במדינת המקור (יוון) גם לגבי הכנסות משכירות מקרקעין (סעיף 6 לאמנה) וגם בסעיף בדבר רווח הון ממכירת מקרקעין (סעיף 13 לאמנה)

לגבי רווחי ההון קובע סעיף 13 לאמנה כי רווח הון ממכירת נכס מקרקעין בידי תושב ישראלי ימוסה רק במדינת יוון ולכן המשמעות היא שלא תהייה תוספת מס מעבר למס היווני שישולם. לגבי הכנסת מהשכרת נדל"ן בסעיף 6 לאמנת המס בין ישראל ליוון, הנוסח העברי קובע בפועל כי ההכנסה תמוסה גם בישראל וגם ביוון. לעומת זאת הנוסח הלועזי של האמנה קובע כי ההכנסה מהשכרת נכסי נדל"ן ביוון תמוסה רק ביוון. במקרה של שונות בין הנוסח העברי והנוסח הלועזי, הנוסח הלועזי גובר.\

השקעות נדל"ן ביוון – תכנון מס 

ישראלים יכולים ליהנות משיעורי המס הנמוכים ביוון ואף לא להידרש בהשלמת מס בישראל, שכן בהתאם להוראות האמנה בין ישראל ליוון, ליוון זכות מיסוי בלעדית על הכנסות מהשכרת מקרקעין.  כמו כן, זכות המיסוי הבלעדית הקבועה באמנה חלה גם על רווחי הון ממכירת מקרקעין ולכן יחיד ישראלי המפיק רווח הון ממכירת מקרקעין ביוון עשוי, בהתאם להחלטה על המשך תחולת הפטור הזמני על רווח ההון (ראה לעיל), נסיבות ותכנון, להיות פטור ממס רווח הון על מכירת הנכס הן ביוון והן בישראל, אך חשוב מאד להדגיש כי על אף הפטור ממס מתוקף האמנה, יש צורך לדווח בדוח המס השנתי (דוח 1301 לעצמאים ויחידים שאינם בעלי תיק פעיל במס הכנסה) על ההכנסות שהופקו או נצמחו מהשקעות נדל"ן ביוון