מיהי רשות מקרקעי ישראל?

במסגרת רפורמה שנערכה בשנת 2013 במקרקעי ישראל, הפך מנהל מקרקעי ישראל לרשות ממשלתית חדשה – רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הרשות מנהלת את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל (קק"ל) ורשות הפיתוח, ולמעשה כ- 93% מהשטחים במדינת ישראל. נמצאים תחת אחריותה. רשות מקרקעי ישראל היא הזרוע הביצועית של מועצת מקרקעי ישראל, הגוף אשר מכתיב את מדיניות המקרקעין בארץ

למה הוקמה רשות מקרקעי ישראל?

רשות מקרקעי ישראל הוקמה במטרה לנצל את אחד המשאבים העיקריים שלנו – שטחי ונכסי מקרקעין. זהו משאב בעל פוטנציאל לתרום רבות לפיתוח המדינה, התושבים והסביבה בטווח הקצר, הבינוני והארוך. הרשות מנהלת את השטחים, תוך שהיא מקפידה לאזן בין צרכים מיידיים לבין השארת עתודות קרקע עבור צרכים עתידיים, ודואגת לקדם תחרות ולמנוע ריכוזיות בשוק הנדל"ן

פעילותה של רשות מקרקעי ישראל נועדה להפחית בירוקרטיה עבור הציבור במגזרים השונים, לפקח אחר מגוון התהליכים בתחום, לפתח שטחים תוך שמירה על הסביבה ולייצר פתרונות דיור עבור אלה שזקוקים לכך. שימו לב: רשות מקרקעי ישראל מנהלת את הקרקעות, אך היא לא הבעלים שלהן

אילו שירותים מעניקה רשות מקרקעי ישראל?

כמעל כל נושא בעל קשר ישיר או עקיף למקרקעין, עובר דרך רשות מקרקעי ישראל. אלה רק כמה ממגוון השירותים שהיא מספקת מתוקף סמכותה

• רישום זכויות – כאשר נכס לא רשום בטאבו (רישום מקרקעין), הרשות היא זו שאחראית לתת היתרים עבור זכויות ולבצע רישום של זכויות בנכס

• העברת זכויות – כאשר נחתם חוזה חכירה, אך הבעלות נותרת בידי המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח, רשות מקרקעי ישראל אחראית להעביר את הזכויות לחוכר

• סיפוק מידע על נכסי מקרקעין – רשות מקרקעי ישראל מנהלת מאגר ממוחשב, ובו מפורטים על המקרקעין בארץ. תוכלו למצוא שם נתונים על בעלות, התחייבויות, הקצאות, שעבודים, פיצויים ועוד

מהי תב"ע – תוכנית בניין עיר

אחת ממטרותיה העיקריות של רמ"י היא לפתח ותמיד לתכנן קדימה. הרשות מתבססת על קווים מנחים, אשר מוצבים בפניה על ידי הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל, ומקדמת את המדיניות באמצעות יוזמות בנייה ופיתוח שונות. יוזמות אלה נקבעות ברמה ארצית, מחוזית או מקומית ונקראות תוכניות בניין עיר (או בקיצור תב"ע). באתר של רשות המקרקעין תוכלו למצוא פירוט של כל התוכניות שאושרו בארץ, ולחפש על פי יישוב ופרמטרים נוספים.

הרשות מאתרת שטחים, בעלי פוטנציאל להתאים לייעודים שונים כמו מגורים, עסקים, תשתיות, תיירות וכו'. לאחר מכן, היא עורכת בדיקות מקיפות לגבי היתכנות של פיתוחים שונים ומתכננת לפרטי פרטים את הפרויקט הנבחר. כאשר מבצעת רשות מקרקעי ישראל תוכניות בניין עיר, עליה לספק פתרונות בשלל תרחישים, לנהל תקציבים ולבצע מעקב צמוד אחר כל פעילות והתקדמות התוכנית כולה.

מדוע מוציאה רשות מקרקעי ישראל מכרזים?

חלק מהשטחים שהרשות מאתרת ומאשרת לשימוש, היא מקצה לציבור בצורה של מכרזים או באמצעות פטור ממכרז. ככה זה עובד: רשות מקרקעי ישראל מקבלת תב"ע, ועל בסיסה מחליטה אילו וכמה קרקעות להקצות. מחיר הקרקעות נקבע באמצעות שמאי מקרקעין ואנשים ניגשים למרכזים מסוגים שונים, או זוכים בהקצאות ללא מכרז.

כולם יכולים להשתתף בכפוף לתנאים של כל מכרז, לרוב תוך ‎30 ימים מפרסומו לציבור. בחלק מהמקרים מתקיימים מכרזים לאוכלוסיות ומגזרים מסוימים. למשל, רשות מקרקעי ישראל יכולה להחליט לפתוח מכרז רק עבור צעירים או למגזר הדתי בלבד. תוצאות של מכרזים רשות מקרקעי ישראל מתפרסמות בעיתונים יומיים (גם בערבית וברוסית) ובאתר האינטרנט של הרשות.

בדרך כלל, יתפרסמו התוצאות בתוך כמה ימים, עד שבועיים ממועד סגירת המכרז להצעות. אם זכיתם במכרז, תקבלו שובר לתשלום עבור הקרקע ותצטרכו לפעול בהתאם לחוברת המכרז. זכיתם ואתם מתחרטים? עליכם להודיע כי אתם מבטלים את הזכייה בתוך 60 ימים.

באילו מקרים צריך שמאי מקרקעין?

באופן די צפוי, פעילותה של רשות מקרקעי ישראל מצריכה במקרים רבים שמאות מקרקעין. תחומי הניהול השונים של מקרקעי ישראל מצריכים ביצוע של חוות דעת (שומות) שמאיות למטרות שונות, למשל:

• מכירת זכויות בפטור ממכרז (לרבות תוספת בניה או תוספת שטח או שינוי יעוד וניצול או פיצול מגרש, בגינן נדרש תשלום דמי היתר מהוונים או דמי חכירה מהוונים, לפי העניין). בעסקאות אלו מהווה השומה בסיס לקביעת התמורה הכספית עבור רשות מקרקעי ישראל.

• היוון דמי חכירה שנתיים של חוזה חכירה לא מהוון או לתקופת חכירה נוספת, במסגרת יובל חכירה. מטרת השומה כפולה: 1. לקבוע את הערך העדכני של הזכויות החוזיות. 2. לצורך ביצוע חישוב היוון דמי החכירה השנתיים המשולמים על ידי החוכר.

• גביית דמי הסכמה רשות מקרקעי ישראל בגין העברת זכויות: במגזר החקלאי, מטרת השומה היא לבחון את סבירות עסקת המכירה של הזכויות, ולעיתים לקבוע ערך בסיס למועד הרכישה ההיסטורי. במגזר העירוני, מטרת השומה היא קביעת הפרשי ערך קרקע בין ערך הקרקע ליום רכישת הזכויות, כאשר הוא משוערך ליום חישוב דמי ההסכמה, לבין ערך הקרקע למועד חישוב דמי ההסכמה הנוכחיים.

• מכירת זכויות במקרקעין במכרז.

• פדיון זכויות או הַשָבַה: השומה במקרה זה תהווה בסיס לקביעת התמורה הכספית שתשולם לחוכר בגין פדיון זכויותיו.

• גביית דמי שימוש רשות מקרקעי ישראל: מטרת השומה לקבוע את התמורה הכספית שעל המחזיק/חוכר לשלם עבור השימוש בקרקע לרבות תשלום עבור שימוש חורג.

למשרד מרום גולי שמאות מקרקעין, ניסיון עשיר וידע רב במגוון רחב של נושאים בתחום רשות מקרקעי ישראל. אנחנו מלווים את לקוחותינו החל משלבי החשיבה ואומדני השווי ההתחלתיים, טרם ביצוע העסקה מול רמ"י, וכלה בבחינת דרישת התשלום שהוגשה על ידי רמ"י, הכנת חוות דעת שמאית נגדית וייצוג הלקוח בהליכי הערעור בשמאי הממשלתי ובוועדת השגות.

המגזר החקלאי

חלק גדול מאוד מפעילותה של רשות מקרקעי ישראל מתבצע במגזר החקלאי. מושבים, קיבוצים, אגודות חקלאיות, בעלי נחלות חקלאיות, בעלי משקי עזר וחקלאים המחזיקים בשטחים של רשות מקרקעי ישראל – נדרשים לשלם בעת ביצוע פעולות בנכסיהם, כגון: תוספות בניה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב.

למשרדנו הידע והמומחיות הדרושים עבור שמאי מקרקעין במגזר החקלאי. אנחנו מכירים את המגוון הרחב של החלטות המועצה ונהלי העבודה ברשות, ויודעים כיצד להשיג את התוצאות הטובות ביותר.

השגה על שומת רשות מקרקעי ישראל

חוכר שקיבל שומה מטעם רשות מקרקעי ישראל רשאי להגיש שומת השגה מטעמו, בתוך 60 ימים ממועד קבלתה. השגה ראשונה תדון בפני שמאי מקרקעין מחוזי באגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים. ההחלטה תהא מנומקת ותינתן בכתב, כאשר השמאי המחוזי רשאי לקבוע הפחתה או תוספת לערכי השווי שנקבעו בשומת הרשות או להותירם ללא כל שינוי.

על ההחלטה בהשגה הראשונה, רשאי החוכר להגיש השגה שנייה שתעלה לדיון בוועדת השגות. ככלל, השגה על שומת הרשות הינה על ערכי השווי ולא על עצם החיוב, ובכלל זה על הזכויות הקנייניות של החוכר או פרשנות החלטת מועצת הרשות.

שמאי מקרקעין להשגה נדרש להציג שומה מפורטת ומנומקת, בה יפרט את הסוגיות השמאיות שבמחלוקת וכן יציג להן ביסוס. במסגרת הליך ההשגה על שומת רשות מקרקעי ישראל, נערך דיון במשרדי אגף שומת מקרקעין בו נוכחים שמאי מקרקעין מטעם בעל הזכויות, שמאי מטעם רמ"י וכן השמאי הדן בהשגה מאגף שומת מקרקעין.

על ייצוג מול רשות מקרקעי ישראל

ייצוג מול רשות מקרקעי ישראל נדרש עבור מגוון נושאים המתנהלים מול הרשות. במקרים רבים, יחידים או אגודות שיתופיות וקיבוצים מבקשים, לתבוע את הרשות על פגיעה בזכויותיהם החוקיות והקנייניות. בין היתר ישנם מקרים של תביעות להכרה מצד הרשות, בזכויות ההיסטוריות על קרקעות של קק”ל והמנהל. מול הרשות ישנם גם מחלוקות כספיות וכלכליות, סביב הגדרת סיווגי הקרקע, חוזי חכירה, תשלום דמי היתר, דמי מכירה, דמי הסכמה ודמי היוון. גם בנושא של קבלת היתר בנייה עורך דין למקרקעין פועל מול הרשות בשם לקוחותיו.