פרצלציה בקרקעות – מה זה בדיוק?

פרצלציה היא הליך משפטי ותחום בתכנון וייזום קרקעות, שמתמקד בהכנה של קרקעות למכירה או לפיתוח, על ידי חלוקתה לחלקות קטנות יותר. למעשה, הפרצלציה מקנה לכל חלקה שנוצרה את הזכויות והמשאבים הקשורים אליה באופן עצמאי, ומאפשרת לכל בעל זכויות בקרקע למכור או לפתח אותה בצורה נפרדת. מדובר בהליך חשוב מאוד בעולם הנדל"ן, משום שהוא מאפשר את פיתוח הקרקעות בצורה מאורגנת, מסודרת ומסוגלת להניב רווחים לאנשים המעוניינים להשקיע או לפתח את הקרקע לצורכים שונים.

מה הפירוש של פרצלציה?

המילה "פרצלציה" מגיעה מהמילה הלטינית "parcel" שפירושו חלקה או נתח. בפרצלציה, הקרקע מתחלקת למספר חלקות עצמאיות, כאשר כל אחת מהן מקבלת תעודת בעלות נפרדת. התהליך כולל בדרך כלל שני שלבים עיקריים: שלב של חלוקה עצמית של הקרקע ושלב של רישום הפיצול במרשם המקרקעין, כלומר, הפיכת החלקות החדשות לחלקות רשומות ובלתי תלויות זו בזו מבחינה משפטית.

פרצלציה אינה מבוצעת על כל קרקע, אלא רק על קרקעות שניתן לפתח או לחלקן לפי הצרכים השונים של בעלי הקרקע או לפי דרישות השוק. יש צורך להגיש בקשה לרשויות התכנון המקומיות או המנהליות, ולהכין את הקרקע לכך.

מהו תהליך הפרצלציה?

תהליך הפרצלציה מתחיל לרוב בתכנון ראשוני של הקרקע והגדרת הצרכים הכלכליים, המשפטיים והפיזיים של הקרקע. הנה כמה שלבים עיקריים בתהליך:

1. תכנון ראשוני: בשלב הזה נדרש יועץ המתמחה בפרצלציה על מנת ליצור תכנית חלוקה מפורטת שתכלול את מידות הקרקעות, גבולותיהן, שטח החלקות, ותשתיות נדרשות (מים, ביוב, חשמל, דרכים וכו'). התכנון כולל גם את התחשבות בהגבלות השונות שמטילות הרגולציות המקומיות, כגון שמורות טבע, תשתיות ציבוריות או זיקת הקרקע למיקום מסוים.

2. הגשת בקשה לרשויות: ברגע שיש תוכנית מוגמרת, יש להגיש אותה לרשויות התכנון המקומיות, אשר יבדקו אותה ויבקשו תיקונים או שיפורים, אם יש צורך. התכנון ייבדק על ידי מהנדסים, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים בתהליך.

3. בדיקה והערות של הרשויות: תהליך הבדיקה של הרשויות יכול לקחת זמן, ולעיתים ידרשו הגשות נוספות לשם תיקון או שיפור של תכנית החלוקה.

4. הסכמה ושינוי רישום: ברגע שהוועדה המקומית או המחוזית מאשרת את תכנית החלוקה, התכנית עוברת לרישום במרשם המקרקעין של מדינת ישראל (טאבו). כל אחת מהחלקות שיפוצלו תקבל תעודת בעלות נפרדת, והן יירשמו כחלקות עצמאיות.

5. התחלת פיתוח הקרקע: ברגע שהקרקע חולקה וניתן רישום למגוון החלקות, יש להתחיל בפיתוחן אם מדובר בהסכם שמצריך זאת, או במכירה של החלקות כמות שהן.

מהם המסמכים הנדרשים לצורך פרצלציה?

כחלק מהתהליך, על בעלי הקרקע להגיש מספר מסמכים חשובים לרשויות. הנה רשימה של המסמכים הנדרשים:

1. תכנית חלוקה: תוכנית המפרטת את חלוקות הקרקע החדשות. תוכנית זו נערכת על ידי מהנדס או אדריכל מוסמך, ומניחה את בסיס תהליך הפרצלציה.

2. בקשה להיתר פרצלציה: בקשה רשמית לרשויות המקומיות או המנהליות לפתוח בהליך הפרצלציה. לרוב ידרשו גם אישורים מכל בעלי הזכויות בקרקע.

3. הסכמים עם בעלי זכויות: לעיתים, בעלי זכויות נוספים במקרקעין (כמו שותפים, דיירים, בעלי נכסים חיצוניים) יצטרכו להסכים לשינויים בתכניות ולתנאים שהועלו בתהליך.

4. הערכות שווי הקרקע: על מנת להבין את ערך הקרקע והשלכות הפרצלציה מבחינת מיסוי ומסחר, ייתכן שיהיה צורך בהערכת שווי הקרקע.

5. היתרי בנייה אם דרושים: במקרים בהם מדובר בפרצלציה הכוללת פיתוח, ייתכן שיהיה צורך בהיתרי בנייה.

מהם המיסים שמשולמים בפרצלציה?

בתהליך פרצלציה ישנם כמה מיסים שעל בעלי הקרקע לשלם, שנפוצים בהם:

1. מס רכישה: אם הקרקע עוברת לידיים אחרות (כמו מכירה של חלקה מסוימת), תשלם בעל הקרקע מס רכישה על פי שווי הקרקע שנרכשה.

2. מס שבח: אם חלקה כלשהי נמכרת או מועברת לבעלים חדשים לאחר החלוקה, על המוכר לשלם מס שבח בגין הרווח מהעסקה. מדובר במיסוי של רווחי הון שנצברו.

3. היטלי השבחה: לעיתים יש להטיל היטל השבחה על הקרקע במקרה של פיתוח כלשהו שנעשה בעקבות הפרצלציה, כמו תוספות תשתית או בניית מבנים חדשים.

4. היטלי פיתוח: במקרים של פרצלציה הכוללת פיתוח, ייתכן שתהיה דרישה להטיל היטל פיתוח, שכולל את עלות תשתיות, חשמל, ביוב ועוד.

כמה זמן לוקח תהליך הפרצלציה?

ההליך יכול לקחת זמן משתנה, תלוי בגורמים שונים. בדרך כלל, תהליך הפרצלציה יכול לקחת בין מספר חודשים לשנה, אך יתכנו מקרים בהם התהליך יארך אף יותר, במיוחד אם מדובר בקרקע גדולה או במקרה של התנגדויות מצד הרשויות או בעלי זכויות אחרים.

השלב הראשוני של תכנון והגשת בקשה לרשויות יכול להימשך בין 3-6 חודשים, אולם לאחר מכן יש לקחת בחשבון את שלב הבדיקות והערות הרגולציה, שיכולות להאריך את הזמן הנדרש עד להשלמת ההליך.

סיכום

פרצלציה היא תהליך קריטי בהכנת קרקעות למכירה, פיתוח או השקעה. מדובר בהליך תכנוני שמחלק את הקרקע לחלקות עצמאיות, ומאפשר למחזיקים בהן למכור או לפתח אותן באופן עצמאי. תהליך הפרצלציה דורש את שיתוף הפעולה של בעלי הקרקע, יועצים מקצועיים ורשויות התכנון המקומיות, וכולל תכנון, רישום והגשת מסמכים שונים. במהלך התהליך יש לשלם מספר סוגי מיסים, ולהיות מוכנים להליך שיכול להימשך חודשים רבים.