איחוד האמירויות

 

 

ההסכם  לכינון יחסים בין ישראל לבין איחוד האמירויות הוא בשורה כלכלית גדולה, הפותחת דלת לאפשרויות נרחבות יותר של ביצוע עסקאות ישירות מול המדינה וחברות, שכן עד היום המסחר מול המדינה בוצע באופן עקיף. כמו כן, נפתחות אפשרויות של תכנון מס וניצול משטר המס המיטיב במדינה זו, לרבות ביצוע עסקאות מול מדינות נוספות 

 

איחוד האמירויות היא מדינת פדרציה קטנה (83,600 קמ"ר במפרץ הפרסי המורכבת משבע נסיכויות נפט: אבו דאבי, עג'מאן, דובאי, פוג'יירה, ראס אל-ח'ימה, שארג'ה ואום אל-קויון. בעוד אבו-דאבי היא הטריטוריה הגדולה ביותר מבחינה גיאוגרפית ונחשבת כבירת הנסיכיות, דובאי היא מוקד התיירות והעסקים הגדול ביותר ורבים מהתאגידים הבינלאומיים מחזיקים בה משרדים. מטבע המדינה הינו דירהם (AED).

 

אוכלוסיית המדינה מונה כ-10 מיליון תושבים (מעל ל80% הינם תושבי חוץ) והיא נחשבת לכלכלה השנייה בחשיבותה ובגודלה בעולם הערבי, עם תוצר מקומי של כ-400 מיליארד דולר בשנה, תל"ג לנפש של 37,350 דולר וייבוא סחורות ושירותים בהיקף של 264 מיליארד דולר. המדינה מדורגת במקום ה-11 בעולם במידת קלות העסקים ומשכך הפכה בשנים האחרונות למרכז סחר סואן והיא שמה דגש על סחר בינ"ל כמרכיב מרכזי בכלכלתה. המדיניות הכלכלית של איחוד האמירויות מבוססת על פתיחות כלכלית, ליברליות ותחרותיות, מה שמבטיח לחברות עסקיות ישראליות חיים קלים יותר בבואן לפעול במדינה

 

לאיחוד האמירויות כאמור כלכלה חזקה אשר התבססה בעיקר על הכנסות מנפט וגז. כחלק מחזונה הכלכלי ל- 2030 לצמצום התלות במשאבי טבעיים כמו נפט וגז, מושם בשנים באחרונות דגש על גיוון מקורות ההכנסה של המדינה תוך ביסוס הצמיחה על תחומי חדשנות. לפי הערכות נכון להיום כ- 70% מהתמ"ג אינו קשור לתעשיית הנפט

 

איחוד האמירויות ויתר מדינות המפרץ שמות דגש על תחומי היי-טק שונים כגון פינטק, קלינטק, ביומד, מכשור רפואי וטכנולוגיות בנייה לרבות תעשיית הערים החכמות, וכן תעשיית חלל מתפתחת (לאחרונה שוגרה גשושית למאדים מטעמה של האיחוד האמירויות). תחום זה מקיף כמה וכמה ענפים בהם חברות ישראליות יכולות למלא תפקיד, כמו טכנולוגיות לבנייה חכמה, מערכות ותוכנות לניהול ערים, אוטומוטיב ותחבורה חכמה, אנרגיה מתחדשת (בדגש על יעילות אנרגטית) ועוד. בנוסף, גם תחומי הסייבר וביטחון הפנים חשובים מאוד לאיחוד האמירויות, תחומים בהם לחברות ישראליות יש יתרון תחרותי גלובלי. תחום החקלאות מאפשר אף הוא שיתוף פעולה. למרות התנאים האקלימיים הקשים, המדינה מפתחת חוות קטנות בנאות ממדבר ובחוות מלאכותיות וזקוקה לטכנולוגיות השקיה ובקרת אקלים

 

להלן תקציר היבטי המס באיחוד האמירויות

לאיחוד האמירויות אין מס הכנסה פדרלי ליחידים ולחברות. לכל אחת מהנסיכויות חקיקת מס פנים-מדינתית (מערכת צווים) המטילה מס חברות בשיעור של עד 55%, אולם בפועל המס מוטל רק על חברות העוסקות בהפקת משאבי טבע כגון תאגידי נפט וכן על סניפי בנקים זרים, הפועלים בתחומי מדינות אלה.
 

שיטת המיסוי של תאגידים באיחוד האמירויות הינה שיטה טריטוריאלית כך שהכנסה תהיה חייבת במס במידה והופקה בתחומי המדינה ותהיה פטורה ממס כאשר ההכנסה מופקת מחוץ למדינה. למרות זאת, ככל וחברה זרה תפעל באיחוד האמירויות באמצעות מוסד קבע, תחול מערכת הצוות האמורה לעיל
 

כעקרון לא חל ניכוי מס במקור בגין חלוקת דיבידנדים, ריבית ותמלוגים מהאיחוד לתושבי חוץ. על כל פנים לאיחוד האמירויות רשת אמנות מס עם עשרות מדינות בעולם, כך שניתן לשקול שימוש בחברה באיחוד כחברת החזקות, כל עוד עומדים בכללי שליטה וניהול הישראלים וכללי ה–

Substance המקומיים

 

מחירי הדיור באיחוד האמירויות הערביות בעשור האחרון ירדו לאחרונה בשל הגדלת שפע היצע הדירות למגורים. רק בשנת האחרונה, מחירי דירות לקניה בדובאי צנחו  בכ-5.39% – 6.67%, ומחירי בתים למכירה באבו דאבי ירדו בכ-6.65% – 6.77%

בשנת 2019, נבנו בדובאי יותר מ-35 אלף יחידות דיור חדשות, מה שהביא את שוק הדירות למגורים לשיא עם כ-555 אלף נכסים למכירה בדובאי

בשנה שעברה נוספו כ-4,000 דירות למכירה באבו דאבי, דבר שהביא את היצע הנכסים בעיר למספר שיא של יותר מ-260 אלף יחידות דיור

ניתן להצביע על מספר גורמים נוספים שתרמו לירידת המחירים בשוק הדיור באיחוד האמירויות

ראשית, מדיניות מכסת המשכנתאות הפדרלית, אשר נקבעה בשנת 2013, האטה את עלייה המחירים בשוק הדיור בדובאי ובאבו דאבי

שנית, בינואר 2018 הוחל מע"מ בשיעור של 5% על מכירת נכסים למגורים לאחר שלוש שנים מרגע סיום הבנייה, כאשר עסקאות רכישה במסגרת שלוש השנים שבטרם סיום הבנייה פטורות מתשלום מע"מ

שלישית, משרד הקרקעות בדובאי הכפיל את שיעור האגרה על רישום נכסים מ-2% ל-4%, וזאת על מנת להפחית את הביקוש לנכסים. באופן כללי, כלכלתה של איחוד האמירויות הולכת ומתפתחת, עם גידול של כ-2.9% בשנת 2019

בין השנים 2002 ל-2008, מחירי הנכסים בדובאי הוכפלו כמעט פי ארבעה, עם הפיכתה של העיר לאחת מהמדינות בעלות שיעור הצמיחה מהגבוהים בעולם

עם זאת, החל משנת 2006, חלה ירידה בהיקף השקעות החוץ במדינה, שהחריפו עם המשבר הגדול של 2008

מחירי הדיור בדובאי החלו לרדת בהתמדה ובקצב מהיר, כאשר כמעט מחצית מפרויקטי הבנייה הוקפאו או בוטלו

ענף הבנייה התאושש והחל לצמוח בחזרה בקצב מהיר בין השנים 2012-2014, מה שהביא לעלייה חדה במחירי הנכסים בשיעור של כ-21.5% בממוצע לשנה. יחד עם זאת, עלייה מחירי הבתים למכירה בדובאי הואטה מסוף שנת 2014

בשנת 2015, מחירי הדיור בדובאי ירדו בכ-11%, ומחירי הדיור באבו דאבי ירדו בכ-0.8%. בשנת 2016, מחירי הדיור ירדו ב-0.4% בדובאי וב-3.7% באבו דאבי

בשנת 2017, מחירי הדיור ירדו ב-3.9% בדובאי וב-9% באבו דאבי

בשנת 2018, מחירי הדיור צנחו בכ-8.6% בדובאי וב-6.9% באבו דאבי

בשנת 2019, מחירי הדיור נפלו בכ-6% בדובאי וב-7.5% באבו דאבי

כל הנסיבות הללו הביאו, כאמור, לשפע אדיר בהיצע הדירות והבתים למכירה באיחוד האמירויות וכעת נדמה שזוהי נקודת זמן אידאלית לרכוש נכס להשקעה באזור

 

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בדובאי ב- 2023

על פניו, עודף ההיצע לעומת הביקוש וירידת מחירי הנכסים בדובאי ובאיחוד האמירויות אינם מהווים יתרונות ברורים עבור משקיעי נדל"ן

עם זאת, ייתכן שדווקא לאור הבעיות הכלכליות שפקדו את המדינה לאחרונה, השקעה באמירויות ורכישת נדל"ן בדובאי כיום מהווה הזדמנות מסקרנת

ניתן להצביע על מספר סיבות פוטנציאליות לרכישת דירה להשקעה באיחוד האמירויות. ראשית, במטרה לעודד השקעות זרות, הושקה בשנת 2019 מדיניות חדשה המקנה זכאות לויזת תושבות ארוכת טווח עבור משקיעים זרים ואנשי עסקים, מה שיאפשר מגורים ועבודה במדינה, כמו גם בעלות מלאה על עסקים באיזורים ייעודיים

המדיניות הליברלית הזו מייצרת סביבת השקעה נוחה ומיטיבה עם משקיעי נדל"ן זרים, אשר יוכלו לבקר ולשהות במדינה בקלות לצרכי איתור נכסים להשקעה וביצוע עסקאות במדינה

שנית, האמירויות הינן מעצמה כלכלית בעלת השפעה פוליטית נרחבת, ורכישת נכס במדינה מהווה סמל סטטוס. העובדה שחלה ירידה חדה במחירים לאור שפע ההיצע לעומת הביקוש עשויה להוות יתרון ולהניב תשואה גבוהה בהמשך, אם וכאשר כלכלת האמירויות תתחיל לצמוח בחזרה לממדיה הקודמים

קניית נכס באבו דאבי ושאר הנסיכויות תאפשר למשקיע בעלות על נכס יוקרתי על פוטנציאל רווח ניכר במחיר נמוך בהרבה ביחס למחירי השוק בעידן שלפני המשבר הכלכלי. בנוסף, העבודה שהשקעות נדל"ן מקנות בעלות על נכס מוחשי הופכות אותן לבטוחות יחסית, באופן שמפצה על הסיכונים בהשקעה

 

שלישית, איחוד האמירויות מהווה מוקד תיירות עולמי ומושכת אליה אנשי עסקים ומבקרים ממעמד סוציו אקונומי בינוני עד גבוה מאוד. עובדה זו מקנה למשקיעי נדל"ן להשכיר את נכסיהם לטווח קצר, מה שמספק תשואה גבוהה יותר של עד כ- 80% לעומת השכרה ארוכת טווח. בנוסף, גל התיירות הישראלי הצפוי יקנה למשקיעים ישראלים יתרון, שכן מבקרים ישראלים עשויים להעדיף לשכור דירה לטווח קצר מנכס בבעלות ישראלית